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生活常识

「认知突围」在中国进行房产投资,必不可少的几个核心思维和逻辑

作者 : 2020-10-07 16:31:46 围观 : 评论

「认知突围」在中国进行房产投资,必不可少的几个核心思维和逻辑

熊猫贝贝专栏内容:地产话题第二百九十七期(NO.297)

专栏内容提要:

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全新时代背景下,对中国房产投资逻辑和思维的再思考。

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资深地产人,凭良心写作,讲人话,结善缘,有态度。

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客观行文,理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。

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拒绝标题党,坚持耕耘深度专业内容。

(独家内容,侵权摘抄必究,首发头条号)

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我是@熊猫贝贝小可爱 ,地产行业策略研究者,房产楼市观察者,欢迎关注。

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楔子:

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和时代与趋势不在一个方向上的,注定要被淘汰。

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这是一个真实,残酷,而又现实的社会发展定律,小到个人,大到行业,甚至可以是城市,国家。

中国的房地产,从1998年房改开始起步:1998年至今实行的住房分配货币化,建立住房保障制度阶段。

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注意这三个字:货币化

这是推动中国的房子商品化,实现房产市场化,最根本的原因,那就是从分配房子,到自行购买房子。

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随之而来的,就是22年的中国房地产“野蛮生长”的时代。

这个时代,是一个行业高速增长,野蛮生长,高周转,高毛利的时代,是资本投机不计财务成本(利息,利率),高杠杆,不择手段,甚至是高负荷超出承载极限的疯狂逐利欲望下,大量购置房产的时代。

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但是时代在前进,环境在变化,任何行业产业都有自身的生命周期。

从2016年中国经济换挡转型(2014年研讨提出放风,2015年讨论试点,2016年全面实施),宏观经济增速趋缓,GDP增长开始平稳下降。

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到2020年突如其来的新冠疫情对中国经济的冲击和影响,对曾经为中国经济增长做出重大贡献房地产行业,同样产生了巨大的影响:

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在2020年,对于中国的房地产行业和楼市来说,注定是一个不平凡的年份:

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首先是高层意志和宏观层面:

政策态度和调控力度,可谓“空前绝后”:

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其次是房企负债曝光,某头部房企债务关联的相关文件“乌龙事件”:

金融层面首次提出“三道红线”,直接从行业发展的生存经济根基上开始监管。行业的金融问题从来没有这么透明公开的“放台面上”进行研究。

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最后,就是某些鼓吹炒房牟利,鼓励高杠杆撬动房产投资的自媒体和典型代表,最近的日子不太好过,有关注媒体和经常浏览地产,房产和投资板块新闻的朋友会发现,主流舆论,都开始往稳健,保守,甚至是理性的态度,开始转变。

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个人觉得这样的情况很好,非常有“中国社会主义特色”的,一贯温柔,稳健的态度和作风。

当然,最理想的应该是随风潜入夜,润物细无声。这是一个国家经济转型最理想的软着陆和再启动模式。

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但是,进入2020年,内有经济转型关键期受到疫情冲击影响,外有中美各层面的对抗和冲突,原本的稳健环境,发生了高效率的变化。

回到房地产行业和楼市,结合房地产相关联的动向,再把各种关联事物和表现,都联系到一起来看。就会发现有这么一句话来形容当下中国的房子,是非常应景和恰当的。

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那就是:一路狂奔,高速发展,野蛮成长的房地产时代,结束了。

“房住不炒”这句话,或许曾经被资本和市场所忽视,所轻视。

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但是在精准调控,政策高压,金融辅助,再加上行业管控多管齐下的一套组合拳打下来。

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“房住不炒”正在成为中国房地产和楼市全新的时代特征。

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今天这篇文章,就站在这个特殊的时代转换的关键节点上,和各位朋友聊一聊:时代转变之下,中国房产投资,必不可少的几个逻辑和思维认知。

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内容或许有些过于直白现实,扎心刺激,或许还会颠覆一些大众广泛认知和接受的,传统老套的思维和观念。看到也是缘分,这个世界需要不一样的声音,才能看见真相。

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本文欢迎文明留言交流,各抒己见,百家共鸣,但是那种阴阳怪气,不讲究语言文明和交流态度的人,就不用来捣乱了。

选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

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读者通过文字选择作者,作者也在通过文字选择受众。

如有帮助,欢迎关注,每天看点有深度的房产和楼市的内容,帮助您更好的认知中国房地产的那些事儿。

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一、投资房产的本质是什么?

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在高速增长的环境之下,投资其实就是看反应和胆量,经济就像一趟高速运行的快车,只有反应快胆子大,才能追上,才能上车,至于上了车,有没有位子,是站着蹲着还是躺着,都不重要,重要的是这趟快车,能带着你以更高的速度和效率,迅速拉开和那些没有赶上车群体的距离。

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在现实之中,就是“让一部分人先富起来”,成为了事实。

别说房产投资,在中国经济高速发展的十几年里面,干什么行业不赚钱?改革开放初期,增长最快的巅峰时期,到沿海经济发达地区卖茶叶蛋,擦皮鞋,都涌现了一大批万元户。

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2000年左右,在全国开饭馆,开旅社的,平均3-6个月就能回本,成规模的酒店还没人愿意做,超过1年的回报周期都难以接受。

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高利贷遍地走,利率多高都有人敢借,因为随便投点什么,都能赚钱。

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在这种经济环境高速发展的环境下,没有理性投资的说法,全都是投机牟利赚快钱。

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所以才有牛市无专家,新手赚大钱的说法,中国经济高速发展阶段,没有投资,纯粹是投机。

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既然这种伴随经济发展的资本跟随行为算不上投资,那就需要对真正意义上的房产投资的本质,进行分析研究。

这里有一个很重要的研究思路和方法,那就是需要一个完整的借鉴对象。

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历史告诉我们:先发展起来的国家,它走过的路,经历过的经济经验,在正在发展和新兴国家市场上,一定会出现相似的表现。

那已经高度稳定的发达国家,真正的意义上的房产投资,是什么样的?

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没有什么高深的学问,也没有什么艰涩难懂的专业词语。

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其实只有两个方面:一个是资产被使用收益,一个是资产价值增长收益。

前者最常见的,是租赁收益,而后者最常见的,就是房价上涨。

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在中国房产投资这件事上面,租赁收益这一项,是行不通的。

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注意,这里的用词是行不通,而不是不合理。

大家可能经常听到什么租售比,租金回报率等等的说法,其实在中国房产投资上谈论,是没有意义的。

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别说什么租金低房价高,那是上涨周期对价格的抬升。

也别说什么租金低不合理,中国的房子在租赁业里面,不是合格产品。

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首先,是租客和业主的权益不对等,也就是常说的租售不同权,虽然国家也意识到这点对房价的倒逼作用,提出了“租售同权”的尝试和落地试点,但是这是中国户籍制度和产权长期捆绑的惯例和制度问题,是一个系统性问题,这里不展开说,反正就是老规则不适应新市场就对了。

其次,是中国的市场经济环境下,对于租赁方的保护和权力赋予,不成熟,所有法律法规还有合同规定,都是偏向业主方,所以租赁房产经常遇到坐地起价,或者是干扰生活的情况。在中国租房子很难找到安全感和归属感。

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以美国,日本,德国这样的成熟租赁市场来看,反而是国家法律法规高度保护租客,保障租客权益,极度讲究契约精神,违约成本极高(和个人信用挂钩)。

大家试想一下,上海,杭州这样市中心的学区房,如果真的实现租售同权,房租涨个几倍,并且绝对保护租户在合同期内不会被业主坐地起价,干扰日常生活,可不可行?

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当然可行!这样的租金,才是包含了房子附属城市价值的完整表现,真有这个时候,再谈租金回报率。

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否则,现在中国的房产投资谈租金回报,只是给人家提供住宿的基础回报而已。

这是其一。

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然后我们再来看看房价上涨,也就是房产价值增长表现,在中国的房子涨价,本质是什么?

只有一个本质,那就是中国的经济总量和经济发展,才能抬升不动资产的价值。

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房价增长,一定要经济市场里面有钱才能实现,资本投资,所有的利润都是来源于市场。

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拉动中国经济的三驾马车,除了投资消费(这是内部循环),剩下的对外贸易一项,就是给中国的市场增加钱的重要端口,简单说,外贸只要有顺差(出多进少),就是在往家里搬钱。

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房价高升仅凭资本炒作,左手换右手,概念包装,营销推广,根本不可能实现,市场里面没有钱,就不要想着房价能持续涨,最多涨一头,爆发一下,马上打回原形。

只要一个国家的经济在持续增长,那么这个国家的固定资产就会对应增值。

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但是没有任何一个国家能保证永远的经济增长,这就和跑步一个意思,刚开始跑的太快,到了一定阶段是一定需要降速调整,休息整顿的,人是这样,经济也是这样。

还是美国,日本,德国这样的国家,房价就很难持续增长,特别是日本和德国,经济增长基本停滞或是增长缓慢的情况,社会经济高度稳定的状态下,房产这样的不动产价值增长,其实连经济增长都跟不上。

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特别是德国,名义上上涨十年的房价,扣除税收和持有成本(逐年增加),投资德国的房产,基本都是不盈利的。

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现在很多搞海外地产投资的人都应该知道,在发达资本主义国家投资房产,每年收的租金能对冲持有成本,还能略有盈余就烧高香了,想提价卖掉赚钱,就算有人愿意买,涨的那点钱还不够交税。

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浏览全球,也只有发展中国家的龙头老大中国,才能有这么一波持续了22年的房价涨势。

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当然东南亚一些小国家也可以,但是不稳定,随便一点经济波动,房价脆弱不堪。

所以,处于经济发展高速阶段的中国市场,才是中国房价增长的核心本质。

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再加上各种税收,持有成本相对于房价都可以忽略不计,市场交易和价格限制手段相对滞后,让中国房产投资,在高速增长的房价环境下,充斥着资本短线逐利的浮躁。

这才是中国房产投资的本质。而不是真正房产投资的本质。

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真正的房产投资本质,是兼顾租金收益和稳定增长两个方面的因素。属于长期主义和价值投资。

这两点,在中国房产投资上,都没有。在中国的房子,从投资属性上来看,有期货的特征。

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二、房产投资选筹的核心指标因素有哪些?

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看到这个标题,可能很多人的脑子里面会跳出一大堆很高大上的概念,类似于什么基本面啊,城市价值啊,GDP啊,产业结构啊,人口增量和吸引力啊等等的内容。

说句不客气的话,就算在网络上也好,朋友之间的交流沟通也好,没有体系化和专业化的深入研究。

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99%以上的普通人,是不具备对城市层面的价值和发展趋势研判和分析的能力的。

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更多的,是人云亦云,谁的声音大,就盲目跟从。

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这不是笑话,这是事实情况。

不在一个城市长期生活生存发展,根本不可能对一个城市的价值,做出全面理性的认知和研判。

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更别说买房投资这种事了,上面也说过了,房产投资的本质,就是不通阶段背景下的价值判断投资。

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价值都看不准,仅凭一些碎片拼凑的理论和结论,就盲目下注,这和赌场里面弄明白牌桌规则就掏钱赌博,有什么区别?

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选筹这个词,源自于股市,本意就是在数量众多,表现不一,发展情况不清楚的股票中,选择投资对象的行为。

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放到房地产和楼市上面,就是对区域,对城市,对片区,甚至对项目的选择和投入。

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这篇文章,只以同城选筹的核心指标为例子做一个说明:

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自己所在的城市,就是主场,主场是选筹的最大的优势和凭仗,在主场都玩不转,连自己所在城市的价值核心都找不准,也就不要想着跨省跨市能有多大的表现了。

自己所在的城市,不是出生的城市,不是家乡,而是个人和家庭长期生存,工作生活的城市,也就是能赚到钱的城市。这一点认识很重要。

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在这样的城市,用投资眼光选筹,不需要什么高大上的逻辑和理念,只需要看几个重要因素就够了:

学区(好的学校都不是吹出来的,是本地高度承认,有升学率保障的)

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交通(特别是地铁,是拉平城市区域价差的大杀器)

配套(这个条件不能增值,但是保值能做到,特别靠近政府行政中心这样的)

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环境景观(稀缺景观,社区环境,保值选项)

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这4条,全国通用,甚至世界通用,没有什么虚头巴脑的。只要是买商品房,都可以用

价格?房子情况?增值空间?产业?人口?规划?……想的越多,越难投资。

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“房住不炒”不是空话,就算投资也要在这个框架里面实现,多考虑真实的生活需求,才是投资关键。简化成一句话,那就是“以人为本”。

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投资房产的本质就是购置资产获取回报,而不是花钱消费买自己喜欢的东西。

消费靠自己,投资靠别人。这个逻辑非常简单。

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三、中国的房产投资,最欠缺的逻辑:时代思维

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中国的房产投资群体,其实对于投资结果来说,表现很不好。

房价涨了就欣喜若狂,自命不凡。

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房价跌了就如丧考妣,甚至迁怒于市场。

当然这是人性真实,不分国家地区,基本都是这样的一个正常表现。

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只是在中国进行房产投资的群体的表现,更接近于赌博后的极端状态而已。

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这就是典型的缺乏对房产投资的基本逻辑,所表现出来的不成熟,如此而已。

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缺什么基本逻辑?缺的是一种时代思维,一种资产投资在不同时代背景下的特征变化的预判和理解思维。

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投资其实和开车有一个异曲同工的相似点,那就是惯性,汽车在不同档位的行驶感觉是完全不一样的,有经验的老司机都会借助惯性换挡,借助惯性省油,借助惯性转向。

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这是一种很微妙的感觉,没有那种经验和体会很难表达出来,有兴趣的朋友可以问问身边的老司机,特别是那种早期开手动档,几十年驾龄的老师傅。

都说万物相通,这种感觉用在投资房产上面,也是一样的。

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分时代背景来看,大家都在加油往前冲的时候,就要猛踩油门才跟的上,等大家速度都差不多的时候,才是比拼驾驶技术的时候。

也就是时代不同,态度不同,策略不同。

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经济高速发展,不一定要买房,在不同时代红利风口上辗转折腾,不见得赚的比房子少。这是趋势投资。

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经济稳定发展,其他行业和领域的收益率不稳定,花再多的精力和资金也跟不上的时候,买房子,是资产配置。这是价值投资。

经济缓慢增长,对应房子的价值增长也会降低,这是很合理的映射关系,不能只盯着房价变化,要看看其他行业和市场经营项目的收益。这叫安全保值投资。

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经济下行,对应房子也会出现价值贬损的情况,但是对抗凯恩斯主义,对抗通胀,对抗经济波动,固定资产的抗风险能力依然是所有投资里面最理性也是最具备抗风险能力的。这个时候,就是避险投资了。

大家发现了没有,在不同的时代背景下,其实对于房产的投资定义,都发生了改变。

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而真正理性,科学的投资,是会随着时代背景,经济环境的变化,而发生性质改变的。

只要提前知道了,那在短周期短阶段内出现的波动,又有什么好纠结恐惧的呢?

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什么山头唱什么歌,没那么难吧?

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资本炒作,一拥而上,一哄而散,一地鸡毛,这样的泡沫经济,对于真正投资群体来说,绝对是要避而远之的。炒作氛围,不是投资,是赌博。

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长期主义定义的房产投资,不动产投资,笑到最后才是赢家。

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处在一个时代转变,更迭变化的关键节点,希望这个时代逻辑,能给中国的房地产投资领域,一些正向的启发。

「认知突围」在中国进行房产投资,必不可少的几个核心思维和逻辑图片来源:网络

四、趋势预判:中国房产投资的几个关注点

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最后,结合当下环境转变和时代特征,笔者进行了深入的思考和总结,思考推导过程就不浪费笔墨和大家的时间了。直接给出结论:

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房住不炒是大基调大环境,长期主义是房产投资的时代背景。

未来这样的条件之下,对于中国房产投资,会有哪些值得关注的趋势?

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第一,投资比例会减小,环境和背景更加利于刚需群体。

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调控都是压制投机,未来投资群体如果没有长期主义思维,必然被排斥在房产领域之外。

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第二,户籍制度会越来越模糊,跨地落户将成为常态。

这是房产价格回归价值的必然趋势,就像文章上面说的中国租售比问题一样。

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调控收紧,户口放松,未来的房产价值将由真实需求群体决定。

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第三,投资门槛和资格会越来越难。

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房产投资有一个很严重的弊病,就是坐享其成,在一个城市买套房子,等房价涨上来,赚了钱就走,对这个城市没有任何的贡献和消费,纯粹是打一枪捞了好处就跑。

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这对于本地刚需甚至是投资群体来说,是非常不公平不合理的。对这样的城市来说,也是被经济掠夺的受害者。

所以,本地医社保,可能是决定未来房产投资的入门资格。

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第四,杠杆门槛越来越高,对投资能力要求也会越来越高。

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一个是金融系统针对房地产行业的三道红线,一个是降低房地产关联信贷比例,都明显的释放了一个信号,那就是降低房地产在中国经济中的影响力和比例。

以后投资房产的资金门槛会更高。

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第五,暴击和暴涨一去不复返。

从今年精准调控的态度上来看,未来调控成为长效机制的可能性很大,短线炒作和短进快出的手段在楼市中的风险会越来越大,还是那句话,不是打击杜绝投资,是针对投机。

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第六,价值分化,不止势头,还是必然趋势。

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以前大水漫灌,全国普涨的时代结束,对应而来的,就是价值分化。

值钱的依然值钱,被催熟炒作起来的回归价值,正常价值增长回归理性。

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最终的一个结论,就是全新时代背景下,优质房产,潜力房产的选筹,会越来越困难。

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以前投资,遍地是笋,新时代投资,或许就要披荆斩棘,在茂密的竹林里面找笋了。

这篇文章要是发布于3年前,或者是更早的时候,或许会被大众所耻笑,甚至被主流媒体拿来当负面教材。但是今天能看到这篇文章,绝对是经历了时代和规律考验以后,深度思考以后得到的重要心得和理解。

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就这样。

「认知突围」在中国进行房产投资,必不可少的几个核心思维和逻辑图片来源:网络

思考,是对世界的尊重。探索,是对未来的准备。

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每个人,都没有选择时代的权力,但是时代绝对可以选择人。

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这是一个长期主义的时代,是一个眼界和思维决定的未来。

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希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

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做时间的朋友,做时代的弄潮儿,做命运的主宰,做财富的主人!

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仅以此文,与各位读者朋友,分享。

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